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Recupero e trasformazione edilizia
con conseguente cambio di destinazione d’uso
L'immobile è posto in Firenze, via I° Settembre
ncc. 6-8-10-12
Cenni Storici
Tutto il complesso immobiliare, era comunemente detto
“Lo Spizio”, per essere stato un antico
Ospedale chiuso nel 1896, all’interno del palazzo
si era anche strutturato un mulino a vapore, che si
incendiò.
Proprio l’incendio del mulino dette origine al
successivo edificio oggetto della presente. Con una
attenta ricerca storica, siamo risaliti alle copie delle
planimetrie che illustrano la situazione precedente
al 1925, e alle copie delle planimetrie che illustrano
la situazione dopo le nuove realizzazioni edilizie eseguite
intorno al 1930
Quindi la struttura ex cinema - teatro, come si è
detto, è stata edificata sicuramente intorno
al 1930.
L’edificio oggetto della presente relazione tecnica
è, da alcuni anni, nel più completo stato
di abbandono.
L’attuale suddivisione degli spazi, rilevati
in sede progettuale, ci porta a ritenere gli stessi
compatibili con lo stato di primo impianto, ad esclusione
di piccole modifiche interne succedutesi nel tempo.
Caratteristiche tipologiche, formali e strutturali
dell’organismo edilizio
Il fabbricato è parte integrante di un più
vasto complesso immobiliare ad uso misto, infatti in
fregio alla pubblica via si trovano alcuni esercizi
commerciali, mentre il restante volume è adibito
ad uso residenziale.
L’immobile è riconducibile alla tipologia
della struttura ricreativa ad uso spettacolo.
Inglobato in un più ampio e importante nucleo
edilizio, che nel tempo è stato trasformato dall’aggregazione
di più corpi di fabbrica ormai storicizzati e
formanti un unico complesso edilizio il cui uso è,
ad oggi, prevalentemente residenziale.
In particolare, come già ricordato nel punto
precedente, le sue funzioni storicizzate sono state
quelle di Ospedale “Spizio”, all’interno
del quale ha trovato giustapposizione il mulino e solo
dopo il suo incendio, nell’area rimasta libera
e a saturazione di alcuni spazi aperti, è stato
edificato il teatro, poi trasformatosi in cinema, ma,
col divenire delle nuove esigenze, il complesso edilizio
ha subito la trasformazione d’uso da Spizio a
civile abitazione, e l’intervento in oggetto,
tende a trasformare l’ormai “anacronistica”
destinazione d’uso della struttura cinema/teatro
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Il successivo stratificarsi di funzioni e di ampliamenti,
ha dato al fabbricato una disposizione e una forma a
parallelepipedo monolitico, tanto da apparire, quasi,
come un fortilizio “impenetrabile“ dall’esterno
del proprio perimetro.
Lo spontaneo e non strutturato ampliamento, subito
nel tempo da tutto il complesso, di cui l’oggetto
della presente è parte integrante, ha sottolineato
le caratteristiche di abitazione povera, in cui nuove
e mutate esigenze hanno portato a successive aggiunte
a scapito del mantenimento dell’unità stilistica,
formale e strutturale dell’esistente, con l’utilizzo
di materiali da costruzione, spesso di recupero e incoerenti,
che hanno recato in taluni punti pregiudizio anche alla
statica e alla solidità strutturale del manufatto,
che comunque, recentemente è stato oggetto di
un recupero edilizio globale con opere di manutenzione
straordinaria, come si può notare anche dalle
foto allegate alla presente.
Stato di
manutenzione e conservazione
Nel dettaglio, la costruzione su cui si interviene,
presenta le seguenti caratteristiche costruttive e l’uso
dei seguenti materiali (si fa riferimento anche allo
stato di conservazione e manutenzione):
- muratura portante costituita da pietre grezze e
mattoni sodi, legati con malta idraulica; stessa tecnica
costruttiva, con prevalenza di laterizio e, in alcuni
casi, minore spessore dei muri nelle tramezzature
interne. Tali murature non presentano lesioni di rilievo.
- Il collegamento verticale fra i piani della platea
e della galleria, è realizzato con una scala in travertino
che attualmente si trova nella grossa sala, divisa
proprio dalla scala, dalla quale si accede, tramite
varie aperture, alla platea.
- Il collegamento verticale fra i due piani, galleria
e sala di proiezione, è realizzato con una scala a
chiocciola in ghisa, alloggiata in una piccola nicchia
all’uopo realizzata, e giustapposta alle spalle del
vano galleria in fregio al corridoio di accesso alla
stessa.
- La pavimentazione al piano terreno si presenta in
mattonellato di monocottura, nei locali di supporto
al cinema
- mentre nella platea, è
costituito da getto di cemento realizzato in pendenza,
per l’uso proprio a cui era destinato il locale stesso.
- al primo piano i pavimenti sono in mattonellato
come al piano terra, così anche i gradoni della galleria.
- Copertura:
è di tipo tradizionale e consiste in un tetto di coppi
ed embrici, poggiati su uno scempiato di pianelle,
retto a sua volta dall’orditura primaria e secondaria
del tetto in legno di abete. Questo tipo di manto
è realizzato per tutta la struttura immobiliare ad
eccezione del corpo centrale, insistente sulla platea,
il cui manto di copertura è costituito da elementi
in laterizio di tipo marsigliese.
- Controsoffitti:
tutti i vani sottotetto, sono controsoffittati, alcuni
anche con solai, o loro porzioni, in struttura portante.
- Intonaci
e finiture esterne: sono stati oggetto di intervento
recentissimo, a livello condominiale
- Parti scoperte direttamente adiacenti: da uno dei civici posti in fregio alla pubblica via, si può accedere al cortile interno che ospita la scala di accesso al palcoscenico
Analisi dell’intervento proposto
Per l’edificio in oggetto si ammettono esclusivamente
interventi di recupero sul patrimonio edilizio esistente
previsti dalle N.T.A. del P.R.G., fino alla ristrutturazione
edilizia R1.
Il progetto propone, nel rispetto della natura degli
elementi costitutivi dell’edificio e dei suoi
caratteri tipologici e strutturali, la trasformazione
dell’intero immobile denominato ex cinema-teatro
Roma, da edificio ad uso ricreativo a edificio residenziale;
questa trasformazione comporta il frazionamento degli
spazi interni e lo sfruttamento di una vasta area al
piano terra, per soddisfare le imprescindibili esigenze
di parcheggio che le odierne necessità richiedono,
per una destinazione residenziale.
Poniamo l’attenzione all’analisi dei seguenti
interventi che rendono possibile un uso abitativo compatibile
con le intrinseche caratteristiche:
- consolidamento strutturale
- miglioramento distributivo degli spazi interni
- miglioramento dei rapporti areo-illuminanti
- adeguamenti tecnologici
- conservazione dei caratteri costitutivi dell’edificio con particolare riguardo al loro valore storico, documentario e architettonico-ambientale, compreso il ripristino degli spazi aperti di diretta pertinenza
1. Consolidamento
strutturale e opere finalizzate alla sicurezza statica
e antisismica.
Il piano terreno del corpo “principale”
e delle superfici ad esso limitrofe, come si è
accennato, avendo avuto fino ad oggi una destinazione
non abitativa, è, per lo più privo di
pavimentazione, ovvero la stessa è costituita
da battuto in cemento posto a diretto contatto con il
terreno, e per di più realizzato in pendenza.
Si pone quindi il problema della posa in opera di un
gattaiolato con funzione drenante e di aerazione, formante
sottofondo alla nuova pavimentazione. In concomitanza
di tale lavoro si prevede, se l’analisi visiva
lo conferma, la costituzione di un cordolo di sottofondazione
in cls armato lungo i muri perimetrali funzionale al
miglioramento della sicurezza statica e antisismica,
e la conseguente realizzazione dell’intero piano
in orizzontale, eliminando l’attuale pendenza
e i conseguenti cambi di quota. L’irrigidimento
della struttura dell’edificio sarà completato
da un cordolo orizzontale in cls armato a coronamento
della muratura, costruito all’imposta delle falde
del tetto, tale cordolo andrà a realizzarsi operando
un’opera di scapitozzatura delle pareti perimetrali,
non andando, così, ad alterare le dimensioni
originarie dell’impianto edilizio in oggetto.
Ricostruzione dell’orditura primaria e secondaria
del tetto in legno con l’utilizzo dei materiali
recuperati e la sostituzione di quelli ammalorati.
Ricostruzione del piano delle falde del tetto in mattoncini
di laterizio (pianelle), precedentemente recuperati
e lavati, poggiati a secco sulla piccola orditura.
Posa in opera di barriera al vapore.
Realizzazione di massetto in malta cementizia con annegata
rete di acciaio elettrosaldata.
Ricostruzione del manto di copertura delle falde riutilizzando
il materiale precedentemente accantonato con reintegro
di embrici e coppi di recupero, andando a sostituire
i laterizi costituenti l’attuale manto di copertura
che è in marsigliesi; ricostruzione del colmo
del tetto in tutto simile per dimensione e materiali
a quella esistente, con la sola giustapposizione di
finestre a tetto, tante quante sono le nuove unità
immobiliari, direttamente sottostanti, e realizzate
nelle dimensioni imposte dal R.E. del Comune di Firenze,
all’art. 176.1.4.
A livello del solaio intermedio verrà realizzata
la nuova struttura portante, in latero cemento.
2. Miglioramento distributivo degli spazi interni.
L’analisi delle attuali esigenze e delle funzioni
compatibili con l’edificio esistente così
come si è venuto modificando nel corso degli
anni, porta ad una suddivisione degli spazi articolata
nel modo seguente:
Piano terreno -
analizzando l’intervento, partendo dalla pubblica
via I° Settembre, si sono destinati i tre numeri
civici, ad usi diversificati fra loro;
- al nc. 6, si è predisposto l’ingresso
condominiale pedonale, che dall’atrio interno si diparte,
attraverso una scala, fino a collegare la pubblica
via con il piano primo, destinato alle residenze realizzate
dalla costruzione del nuovo solaio interpiano; sempre
da questo ingresso, si accede all’unità immobiliare
posta in fregio alle scale condominiali, ad uso residenziale
con sviluppo planimetrico su due livelli e affacci
diretti sul cortile interno;
- al nc. 8, trova giusta collocazione
l’ingresso carrabile di penetrazione, dal quale si
accede al parcheggio pertinenziale di cui sopra; questa
operazione è resa possibile dalla eliminazione del
vecchio collegamento verticale, attualmente localizzato
nel grande atrio di acceso alla platea;
- al nc. 10, è posta una unità immobiliare
a se stante, ad uso commerciale. Come sopra anticipato,
il fulcro dell’intervento che si realizza al piano
terra, è individuato nel recupero della superficie
precedentemente utilizzata come platea e sottopalco,
trasformandola in superficie da destinarsi per la
realizzazione di n° 9 posti auto pertinenziali.
Sempre al piano terreno, ma con accesso diretto dal
resede tergale, sono poste due residenze di nuova realizzazione;
- la prima, tipologicamente configurabile come monolocale,
che confina direttamente con il parcheggio pertinenziale,
alla quale si accede dal resede scoperto tergale;
- la seconda è stata progettata, trasformando il vecchio
volume degli ex camerini e del sottostante deposito
- realizzandovi una residenza terra-tetto, con copertura piana e richiami tipologicamente riconducibili all’architettura dei loft, soprattutto per la collocazione delle ampie aperture sul fronte principale. Anche a questa unità immobiliare si accede dal resede scoperto tergale.
Piano primo -
come anticipato nell’analisi di intervento, per
il piano terra, si accede a questo piano dalla pubblica
via, tramite l’accesso dal nc. 6, che conduce
alle scale condominiali, le quali collegano i due livelli
fino ad attestarsi al piano primo; il ballatoio di collegamento
orizzontale, è già in fase progettuale
dimensionato in modo da essere idoneo alle misure di
adattabilità, come richieste dalla L. 13/89,
per il superamento delle barriere architettoniche; è
inoltre possibile accedere a questo piano anche dall’area
parcheggio dove sono posti, sia una scala condominiale
di servizio che un ascensore, quest’ultimo già
progettato, e quindi rispondente, per il superamento
delle barriere architettoniche. Dal ballatoio si accede
direttamente all’ingresso delle sei unità
immobiliari,direttamente riconducibili alla tipologia
del monolocale e ad una unità immobiliare consistente
in un bivani, realizzata nell’ex volume del palcoscenico
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questa unità immobiliare è progettata
su due livelli sfalsati fra loro, e la zona notte sfrutta
la grossa finestra preesistente, trasformandola, di
fatto, in una porta finestra dalla quale si accede alla
terrazza a tasca, che ha anche funzione di copertura
dell’unità immobiliare realizzata negli
ex camerini.
| Quanto a
cinque dei sei monolocali che si trovano a questo
piano, essi si trovano ad affacciarsi sul prospetto
posteriore del complesso immobiliare |
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La realizzazione di queste unità immobiliari,
che di fatto sono state progettate come ampi loft, hanno
comportato la modifica delle aperture sul fronte posteriore,
andando ad integrarne la loro altezza, in modo da dare
un aspetto omogeneo al prospetto stesso, e così
facendo, verificando i rapporti aeroilluminanti in base
a quanto richiesto dal R.E. nel rapporto di 1/8 fra
la superficie di calpestio di ogni vano e la superficie
trasparente del vano stesso. Dal ballatoio condominiale,
si dipartono le scale di collegamento verticale che
collegano il piano primo al piano secondo.
Piano secondo -
a questo piano si è proceduto al recupero dell’unità
immobiliare preesistente, alla quale si accedeva tramite
vecchia scala a chiocciola di dimensioni ridottissime,
quindi, per prima cosa, si è provveduto alla
progettazione di un più idoneo collegamento verticale,
dopodiché si è mantenuto l’impianto
distributivo originario, andando solo ad apportare una
importante miglioria igienico sanitaria,
| realizzandovi un necessario
e imprescindibile servizio igienico; con le sole
due opere sopra descritte, è stato possibile
prevedere il recupero di quest’ultima unità
residenziale, di consistenza pari a tre vani. |
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3. Miglioramento dei rapporti areo-illuminanti mediante
il ripristino di aperture sull’esterno chiuse
per mutate esigenze o semplicemente per evitare intrusioni
nel lungo periodo in cui l’immobile è stato
abbandonato.
Abbiamo evidenziato nella ricostruzione storica, come
l’edificio oggetto della presente relazione sia
stato, almeno nella sua parte originaria, realizzato
intorno al 1930, e che la struttura sia arrivata a noi
subendo minime trasformazioni, per lo più riferibili
a qualche opera interna di mero spostamento di tramezzature
e/o piccoli spostamenti di aperture.
Essendo improponibile ogni altro tipo di intervento,
data la contiguità di edifici adiacenti, si propone
di creare un’apertura a filo del manto di copertura,
evidenziata negli elaborati grafici, per ogni unità
immobiliare sottostante la copertura alla quale attualmente
sottende la ex-platea; queste finestre a falda sono
progettate con le dimensioni massime di 1,20 mq., ed
hanno lo scopo di fornire una ulteriore illuminazione
naturale ai locali sottostanti, i quali per altro, sono
ampiamente verificati nel rapporto aeroilluminante.
Viene proposto inoltre il ripristino di aperture oggi
murate, sia quelle che si affacciano sul cortile, sia
quella che si trova nel volume ex palcoscenico, oltre
ad aperture di piccole “lucifere”
4. Conservazione dei caratteri costitutivi dell’edificio
con particolare riguardo al loro valore storico, documentario
e architettonico-ambientale, compreso il ripristino
degli spazi aperti di diretta pertinenza. Dato lo stato
di totale abbandono dell’edificio, non è
ipotizzabile il recupero delle originarie finiture per
quanto riguarda gli intonaci interni, le tinteggiature,
gli infissi interni ed esterni, parte delle strutture
lignee del tetto e dei solai. La ricostruzione di quanto
non più recuperabile seguirà comunque
un criterio filologico di stretto ripristino dell’esistente
sulla base di un’ipotesi che tenga conto delle
risultanze dell’indagine storica, stilistica e
ambientale rispetto al contesto e alla tipologia di
edificio in esame. Le coperture verranno reintegrate
per il materiale mancante con coppi ed embrici di recupero
delle stesse dimensioni e materiale dell’esistente.
L’orditura di sostegno di tetto e solai sarà
reintegrata con travi e travetti in legno delle stesse
dimensioni ed essenze dell’esistente.
Docce e calate in rame; staffe ed agganci dello stesso
materiale.
Soglie per finestre, cornicioni ed eventuali elementi
decorativi in pietra serena in lastre con superficie
a vista.
L’edificio sarà completamente intonacato
nelle facce esterne.
Gli intonaci esterni saranno con malta di calce spenta
e sabbia primo e secondo strato, stesi seguendo l’andamento
dell’esistente muratura, senza guide, con finitura
a grassello di calce, pittura a calce data in più
mani; quelli interni, di tipo civile, pitturati con
vernice idrorepellente.
Infissi interni in legno massello a battente.
Finestre in metallo verniciato in colori tradizionali
a due luci, complete di avvolgibili motorizzate, di
colori idonei.
Per quanto riguarda gli spazi
esterni verrà mantenuta la pavimentazione inerbata
del resede esclusivo, previa formazione di marciapiede
pavimentato in cotto o con pietraforte sul lato dell’edificio
ove sono ubicate aperture verso l’esterno.
Gli intonaci del muro di cinta del resede esclusivo
saranno realizzati con le stesse caratteristiche di
quelli delle facciate.
Dettaglio degli interventi previsti dal progetto che
comportino modifiche esterne o interne:
AREE SCOPERTE:
- formazione di marciapiede della profondità
di ml. 1,00, all’interno del resede esclusivo,
lungo il lato esterno, realizzato in cotto o con pietraforte
PIANO TERRENO:
- ripristino dell’ apertura sul cortile interno
- demolizione della scala interna
- realizzazione di fossa biologica bicamerale
- realizzazione di accesso pedonale condominiale
- realizzazione di accesso carrabile condominiale
- realizzazione di unità immobiliare commerciale
- realizzazione di unità immobiliare residenziale, su due livelli, con affaccio sul cortile interno
- realizzazione di parcheggio pertinenziale, per n° 9 posti auto, previa demolizione del getto di cemento, attualmente formante pavimentazione in pendenza, riportando il tutto su un piano perfettamente orizzontale, completo di collegamento verticale alle residenze, poste al piano superiore, tramite scale e ascensore
- realizzazione di unità residenziale monolocale, con accesso dal resede tergale
- realizzazione di unità residenziale, terra-tetto, nella trasformazione del volume ex-camerini, con accesso diretto dal resede tergale
PIANO PRIMO:
- riapertura della finestra accecata nel volume ex-palcoscenico
- ripristino delle aperture sul cortile
- realizzazione di ballatoio di distribuzione condominiale, alle nuove unità residenziali
- realizzazione di nuovo solaio interpiano, reso possibile dal recupero della superficie utilizzata al piano terra per la realizzazione dei posti auto pertinenziali
- realizzazione di n° 6 unità immobiliari ad uso residenziale, con tipologia monolocale, e una unità immobiliare ad uso residenziale, bivani
- modifica, nello sviluppo verticale, delle aperture poste su prospetto tergale
- demolizione della scala a chiocciola, posta a collegamento del piano primo con il piano secondo
- realizzazione di nuovo collegamento verticale, fra piano primo e piano secondo
PIANO SECONDO:
- realizzazione di nuovo servizio igienico sanitario e ridistribuzione interna per uso residenziale
COPERTURE:
- realizzazione di cordolo in cls a coronamento della muratura
- eliminazione del manto di copertura costituito in marsigliesi, con sostituzione dello stesso realizzato in coppi ed embrici
- realizzazione di n° 4 finestre a falda
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